Inhaltsverzeichnis:
Checkliste | Hauskauf | Immobilienkauf
Der Kauf der Immobilie bedeutet zumeist eine enorme finanzielle Belastung, bei einer gebrauchten Immobilie, der sogenannten Bestandsimmobilie kann sich der Hauskauf schnell zum Albtraum entwickeln. Als Laie können Sie die Mängel beim Hauskauf meist nicht erkennen. Hier kann unsere Checkliste für den Immobilienkauf Abhilfe schaffen, um Sie auf die wichtigsten Problematiken zu sensibilisieren. Die Abschätzung von Investitionskosten und Sanierungskosten sowie ob das zukünftige Eigenheim verschiedene Substanzschäden aufweist. Sollten Sie auch nach sorgfältiger Prüfung mit unserer Checkliste in verschiedenen Bereichen Zweifel haben, kann Ihnen ein Immobiliengutachter vor dem Hauskauf beratend zur Seite stehen. Er nimmt mit Ihnen die Immobilie zusammen in Augenschein.
Wie schnell verliebt man sich als Käufer in die Bestandsimmobilie und erliegt dem Charme des älteren Hauses. Bewahren Sie einen kühlen Kopf und handeln Sie nicht unüberlegt. Der Hauskauf und Immobilienkauf sollte sehr gut überlegt sein. Bei Häusern, die schon einige Jahre auf dem Buckel haben, sind altersbedingte Schäden fast an der Tagesordnungen, diese weisen oftmals Schwachstellen beim energetischen Standard.
Drum prüfe wer sich ewig bindet.
Was muss beim Hauskauf beachtet werden?
Wie bereits im ersten Abschnitt erläutert, weisen ältere Häuser oftmals einen Instandhaltungsstau und Modernisierungstau auf. Unsere Checkliste für den Hauskauf bzw. Immobilienkauf soll Ihnen hierbei helfen, die wichtigsten Probleme der Bestandsimmobilien aufzudecken, so dass Sie den Immobilienkauf abwickeln können. Wir werden Ihnen die möglichen Problematiken des Altbaus ausführlich und leicht erläutern.
Liegt für die Immobilie eine Baugenehmigung vor?
Bevor Sie sich zum Hauskauf bzw. Immobilienkauf und Vertragsunterzeichnung sowie Beurkundungstermin beim Notar entschließen, sollten Sie bei der zuständigen Baubehörde überprüfen, ob eine Baugenehmigung für die Wunschimmobilie vorliegt. Für diese Auskunft müssen Sie bei der Baubehörde ein berechtigtes Interesse nachweisen. Wurde ein Schwarzbau ohne öffentlich-rechtliche Baugenehmigung errichtet, sollte man vom zukünftigen Eigenheim in diesem Fall Abstand nehmen.
Ist das Haus denkmalgeschützt?
Ebenfalls gilt es bei der zuständigen Behörde für Denkmalschutz zu prüfen, ob das zukünftige Eigenheim denkmalgeschützt ist. Weitere Erläuterungen zum Denkmalschutz finden Sie in unserem Glossar. In Baden-Württemberg ist das Denkmalschutzgesetz maßgeblich.
Sind Substanzschäden an der Immobilie vorhanden?
Sofern an der Wunschimmobilie Substanzschäden vorhanden sind, dann können diese Schäden zu einer erheblichen Wertminderung der Immobilie führen. In unserer Checkliste Hauskauf und Immobilienkauf haben wir einige Problemstellungen behandelt. Um den Wert der Immobilie zu ermitteln, sollten Sie einen erfahrenen Immobiliengutachter für Immobilienbewertung konsultieren.
Grundlegende Informationen über die Immobilie:
Folgende grundlegende Informationen sollten Sie über die Immobilie in Erfahrung bringen:
- liegt eine Baugenehmigung vor
- Baujahr des Hauses
- Baujahr des eventuellen Anbaus
- Bauweise
- durchgeführte Modernisierungen
Mit unserer Checkliste für den Hauskauf bzw. Immobilienkauf sollten Sie die Immobilie sorgfältig prüfen.
Sind Risse im Mauerwerk vorhanden? Wie erkenne ich einen Setzungsriss?
Handelt es sich bei den Rissen nur um oberflächliche Risse, einen Schwindriss im Putz, zumeist sind diese Risse zu vernachlässigen und nur von optischer Natur. Feine Risse sind in der Regel nicht problematisch. Ziehen sich die Risse als Setzungsrisse jedoch durch das komplette Mauerwerk und sind tiefe Risse durch die komplette Wand vorhanden oder können Sie gar den Finger oder die Hand in den Riss stecken. Es muss geprüft werden, ob die Standfestigkeit des Gebäudes gefährdet ist. Dann sollten Sie einen Experten auf diesem Gebiet konsultieren. Wir können Ihnen gerne einen Sachverständigen aus unserem bundesweiten Netzwerk empfehlen.
Risse können den Wert der Immobilie erheblich mindern!
Hausschwamm was ist das und woran erkenne ich Hausschwamm?
Beim echten Hausschwamm handelt es sich um einen Oberflächenpilz, es handelt sich um einen zerstörerischen Pilz, der feuchtes Holz und eine gewisse Wärme liebt. Ist das Dach undicht besteht ein gewisses Gefahrenpotenzial. Als Hausfäulepilz zählt er zu den gefährlichsten Pilzen im Hausbau. Das Gefahrenpotenzial des echten Hausschwamms liegt darin, dass er Mauerwerk und Putz durchwachsen oder überwachsen kann. Durch sein verstecktes Wachstum, bleibt der Hausschwamm sehr oft unentdeckt. Der Würfelbruch ist ein typisches Schadbild an Konstruktionshölzern und Holz. Der Befall mit echtem Hausschwamm führt bei den Konstruktionshölzern auch fast immer zu einen Tragfähigkeitsverlust, Einsturzgefahr der Immobilie droht.
Sollte echter Hausschwamm festgestellt worden sein, sollten Sie einen Experten auf diesem Gebiet konsultieren. Wir können Ihnen gerne einen Sachverständigen aus unserem bundesweiten Netzwerk empfehlen. Eine umfangreiche und kostenintensive Sanierung ist notwendig. Professionelle Hilfe ist beim Hausschwamm und dessen Bekämpfung dringend anzuraten.
Beim echten Hausschwamm, braunen Kellerschwamm, wilden Kellerschwamm, weißen Porenschwamm, Blättlingen und Muschelkrempling tritt als Schadbild unter anderem der Würfelbruch auf. Dieser Würfelbruch ist bei den verschiedenen Arten des Schwamms und der holzzerstörenden Pilzen sowie Holzschädlingen unterschiedlich groß ausgeprägt.
Was ist ein Hausbock | Holzbock und wie erkenne ich den Hausbock | Holzbock?
Umgangssprachlich und auf diversen Internetseiten wird der Hausbock als Holzbock bezeichnet, dies ist jedoch falsch und nicht korrekt. Es handelt sich um einen Bockkäfer, diese legen die Eier vorwiegend in totes Nadelholz, besonders gerne in den Dachstuhl. Die Larve des Hausbocks frisst sich durch das Holz sobald sie geschlüpft ist. Der Hausbock bzw. dessen Larven gehören zu den gefährlichsten tierischen Holzschädlingen in Bezug auf Holz. Es wird ausschließlich das Splintholz und nicht das Kernholz befallen. Da die Larve die Fraßgänge wieder verschließt, bleibt der Befall mit dem Hausbock sehr lange unentdeckt. Typische Erkennungsmerkmale sind die ovalen Ausflugslöcher, hörbare Fraßgeräusche und frische Larvenfunde.
Beim Befall oder Verdacht auf Befall mit dem Hausbock sollten Sie einen Experten auf diesem Gebiet konsultieren. Wir können Ihnen gerne einen Sachverständigen aus unserem bundesweiten Netzwerk empfehlen. Die Sanierung kann sehr kostenintensiv sein.
Was ist ein merkantiler Minderwert?
In unserem Glossar finden Sie eine Erläuterung zum merkantilen Minderwert, wir verweisen auf diese Ausführungen.
Was ist ein Holzwurm | gemeiner | gewöhnlicher Nagekäfer und wie erkenne ich den Holzwurm | gemeinen | gewöhnlichen Nagekäfer?
Umgangssprachlich und auf diversen Internetseiten wird der gemeine | gewöhnliche Nagekäfer als Holzwurm bezeichnet, dies ist jedoch falsch und nicht korrekt. Es handelt sich um einen Nagekäfer, es wird bereits verbautes Holz befallen, dort legt der Nagekäfer seine Eier. Die Larve des gemeinen | gewöhnlichen Nagekäfers wird umgangssprachlich Holzwurm genannt. Der gemeine | gewöhnliche Nagekäfer bzw. dessen Larven gehören zu den tierischen Holzschädlingen. Typische Erkennungsmerkmale sind die runden Ausflugslöcher, Holzmehl das aus den Fraßlöchern heraustritt.
Beim Befall oder Verdacht auf Befall mit dem gemeinen | gewöhnlichen Nagekäfer sollten Sie einen Experten auf diesem Gebiet konsultieren. Wir können Ihnen gerne einen Sachverständigen aus unserem bundesweiten Netzwerk empfehlen. Die Sanierung der Dachkonstruktion kann sehr kostenintensiv sein.
Der gemeine | gewöhnliche Nagekäfer verursacht dieses Schadbild.
Was ist Schimmel und wie erkenne ich Schimmel?
Damit Schimmel entstehen kann, müssen grundlegende Voraussetzungen vorhanden sein, um ein mikrobielles Wachstum zu verursachen. Schimmelpilze lieben Feuchtigkeit und wachsen bereits ab 70% relativer Feuchte. Schimmel entsteht u.a. durch bauliche Ursachen, nutzungsbedingte Ursachen oder kann durch einen Defekt verursacht werden. Es besteht auch die Möglichkeit, dass eine bauliche und nutzungsbedingte Ursache den Schimmel verursacht.
Wichtige Regeln für das korrekte und richtige Lüften und Heizen:
- Mehrfacher Luftaustausch am Tag mindestens fünf Minuten durchlüften, keine Kipplüftung
- Lüften auch bei nasskalter Witterung
- Keine Gegenstände oder Gardinen vor die Heizkörper stellen
- Wasserdampf vermeiden oder ausreichend Lüften
- Alle Räume gleichmäßig heizen
- Möbel nicht vor kalte Außenwände stellen
- Raumtemperatur zwischen 18 und 22 Grad
- digitale Hygrometer nutzen
Haben Sie Verdacht auf Schimmel, dann sollten Sie einen Experten auf diesem Gebiet konsultieren. Wir können Ihnen gerne einen Sachverständigen aus unserem bundesweiten Netzwerk empfehlen. Schimmelhunde können auch nicht sichtbaren Schimmelpilzbefall lokalisieren. Sofern Schimmel vorhanden ist, hilft dann möglicherweise nur eine kostenintensive Sanierung.
Sind Schäden an Dachkonstruktionen, Schornsteinen, Dachterrassen und Balkonen vorhanden?
Auch wenn der Dachstuhl augenscheinlich keine Schäden aufweist, kann die Feuchtigkeit und Wasser durch undichte und defekte Abdichtungen an Schornsteinen, Dachterrassen und Balkonen in die Immobilie eindringen. Diese schadhaften Stellen bleiben oftmals lange unentdeckt und können zu kostenintensiven Sanierungen führen. Schäden am Dachstuhl sollten sofort saniert und behoben werden.
Weitere Informationen zu Dachformen und Dachgauben, Vorteile und Nachteile der einzelnen Dachkonstruktionen finden sie in unserem Glossar.
Sind Feuchtigkeitsschäden an erdberührten Bauteilen vorhanden?
Bei älteren Häusern sind die Bauwerksabdichtungen gegen Erdreich oftmals defekt oder fehlen komplett. Die Trennlage ist meist nicht verbaut und somit kann Feuchtigkeit ungehindert aufsteigen. Des Weiteren können aber auch fehlerhafte Abdichtungen bei jüngeren Häusern vorhanden sein, da die Lastfälle des Wassers falsch eingeschätzt wurden. Durch die Sohle kann Feuchtigkeit in das Gebäude eindringen, eine defekte oder mangelhafte Bodenplatte kann ebenfalls eine mögliche Ursache sein. Es kann aber auch die Wanne des Gebäudes defekt sein, es gibt verschiedene Arten von Wannen, schwarze Wanne, schwarzweiße Wanne, braune Wanne und weiße Wanne. Bei einer Wanne handelt es sich um eine Bauwerksabdichtung des Kellers, die mindestens wasserundurchlässig oder sogar wasserdicht ist, je nach Ausführung.
Eine defekte Abdichtung kann man durch abbröckelnden Putz und an Ausblühungen erkennen. Die Wände sind feucht und zeigen Kristalle, die Ausblühungen der Salze. Feuchtigkeit kann man mit speziellen Geräten messen, günstige Geräte zeigen sehr oft verfälschte Werte an. Professionelle Geräte sind sehr teuer, als Laien sollte man auf einen Experten konsultieren. Oftmals bekommt man von Handwerkern die Aussage, das Haus ist alt und daher darf der Keller auch feucht sein, diese Aussage können wir nicht teilen.
Die Sanierung der Bauwerksabdichtung gegen Erdreich kann sehr kostenintensiv sein, bei steilen Hanglagen kann sich nochmals eine erhebliche Preissteigerung ergeben, da dort von Hand das Erdreich abgetragen werden muss, da der Einsatz von Baggern nicht möglich ist. Es gibt verschiedene Verfahren um die fehlende Trennlage nachträglich einzubringen und die Abdichtung zu erneuern bzw. zu sanieren.
In welchem Zustand befindet sich die Heizungsanlage und Heizungstechnik?
Gemäß Gebäudeenergiegesetz müssen ältere Heizungsanlagen ausgetauscht werden, nach der derzeit gültigen Norm, alle Heizungsanlagen vor dem Baujahr 01. Januar 1991, welche mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoff betrieben werden, es gibt jedoch Ausnahmen. Daher sollten Sie prüfen, um welches Baujahr es sich bei der Heizungsanlage der Wunschimmobilie handelt. Ebenfalls ist es empfehlenswert den Energieträger in Erfahrung zu bringen, denn alte Öltanks sollten auch saniert werden und bei Heizöl sollte eine zusätzliche Versicherung abgeschlossen werden.
Eine Gewässerschadenhaftpflicht ist bei einer Ölheizung in Verbindung mit Öltanks dringend anzuraten.
Als weitere Energieträger stehen Erdgas, Holz in Form von Pellets, Hackschnitzeln und Scheitholz, Strom in Form von Luft-Wasser-Wärmepumpen und Sole-Wasser-Wärmepumpen, Blockheizkraftwerk zur Verfügung. Es gibt noch weitere Systeme, die Aufzählung ist nicht abschließend. Auf Nachtspeicherheizungen möchten wir nicht näher eingehen. Hier sollte überlegt werden, ob diese gegen neue Infrarotheizungen ausgetauscht werden. Eine Installation einer neuen Heizungsanlage und zusätzlicher Verlegung von Heizungsrohre und Wasserrohren kann sehr kostenintensiv sein. Hier bietet die Infrarotheizung einige Vorteile, wenn man nur die Kostenseite betrachtet. Pauschale Aussagen können hierzu nicht getroffen werden, es muss immer auf den Einzelfall abgestellt werden.
Des Weiteren sind folgende Fragestellungen sinnvoll:
- Wie hoch ist der Verbrauch bisher gewesen?
- Wird das Warmwasser zentral oder dezentral erwärmt?
- Sofern eine dezentrale Versorgung vorhanden ist, Durchlauferhitzer oder Boiler?
- Wie alt ist der Durchlauferhitzer oder Boiler?
- Sind die Heizungsrohre auf Putz oder unter Putz verlegt?
- Um welche Arten von Heizkörper handelt es sich?
- Ist eine Fußbodenheizung vorhanden?
In welchem Zustand befindet sich die Wärmedämmung? Ist das Haus überhaupt gedämmt?
Die Wärmedämmung der Immobilie spielt eine immer größere Rolle, gerade auch im Hinblick auf die stetig steigenden Preise der Energieträger. Beim Hauskauf und Immobilienkauf sollten Sie ein besonderes Augenmerk auf die Wärmedämmung legen. Ist die Wärmedämmung fachgerecht durchgeführt worden, hierbei kann Ihnen oftmals nur ein Immobiliengutachter weiterhelfen. Bei älteren Objekten ist oftmals keine Wärmedämmung vorhanden und sofern diese nachträglich vom Vorbesitzer aufgebracht wurden, sollten diese Arbeiten überprüft werden. In den 1980er Jahren wurde sehr oft Glaswolle kaschiert mit Aluminiumfolie verarbeitet ohne ein weiteres Klimamembran. Das Klimamembran erfüllt wichtige Funktionen und ist unabdingbar. Bei dieser Verarbeitungsvariante kann Feuchtigkeit und Nässe in die Glaswolle eindringen und dadurch kann die Wärmedämmung nicht mehr alle Funktionen erfüllen für die sie entwickelt wurde.
Eine feuchte Wärmedämmung dämmt erheblich schlechter.
Mittlerweile gibt es eine Vielzahl von verschiedenen Dämmmaterialien:
- Glaswolle
- Mineralwolle
- Holzfaser
- Hanf
- Jute
- EPDM
- Schafwolle
- Zellulose
- Polystyrol
Eine Wärmedämmung nach den neusten Standards kann im Vergleich zu einer Immobilie ohne Wärmedämmung erhebliche Kosten für den Energieträger einsparen. Maßnahmen, die den energetischen Zustand der Immobilie verbessern, werden von Bund und Ländern gefördert. Bei vollumfänglichen Maßnahmen, die nach dem Hauskauf und Immobilienkauf durchgeführt werden, können verschiedene Fördermöglichkeiten kombiniert werden.
In welchem Zustand befinden sich die Wasserrohre? Aus welchem Material bestehen die Wasserrohre?
Beim Hauskauf und Immobilienkauf sollten Sie die Versorgungsleitungen der Wunschimmobilie genau prüfen, Wasserrohre aus Blei sind zwar schon seit einigen Jahren verboten, dennoch schlummern in älteren Häusern teilweise noch immer Bleileitungen in den Wänden. Blei ist hochgiftig und daher müssen die Wasserleitungen sofort erneuert werden. Ein weiteres Problem stellen die Ablagerungen von Kalk in den Wasserleitungen dar. Die Kalkablagerungen in den Wasserleitungen setzen diese zu und verstopfen diese. Sehr oft sind verzinkte Stahlrohre davon betroffen, diese sollten ebenfalls ausgetauscht werden.
In welchem Zustand befinden sich die Elektroleitungen? Ist die Elektroinstallation zeitgemäß?
Bei den Elektroinstallationen in älteren Häusern besteht oftmals erheblicher Sanierungsbedarf, denn es sind noch alte Dreh – Porzellan – Sicherungen vorhanden, das komplette Haus ist über drei Sicherungen abgesichert und Fehlerstromschutzschalter (FI-Sicherung) fehlen in den Gefahrenbereichen von Bad und Küche komplett. Teilweise sind zweiadrige Stromleitungen vorzufinden, diese sollten ebenfalls umgehend saniert werden. Ältere Häuser sollten im Bereich der Elektroinstallation auf einen zeitgemäßen Zustand gebracht werden. Die Anforderungen an die Leistungsfähigkeit der Elektroinstallation steigen stetig im heutigen digitalen und technologieaffinen Zeitalter. Die Checkliste Hauskauf und Immobilienkauf soll Ihnen helfen, die einzelnen Probleme der Gewerke erkennen zu können.
Ist das Haus mit Asbest belastet? Ist die Immobilie mit Asbest belastet?
Für einen Laien ist es sehr schwierig Asbest zu erkennen, da dieser in sehr vielfältigen Produkten verwendet wurde. Asbest kann man nicht riechen und ist dennoch gefährlich. Sollten Sie einen Verdacht haben, so wenden Sie sich an einen Experten, dieser kann durch eine Probenentnahme und labortechnische Untersuchung Asbest eindeutig feststellen. Wir empfehlen Ihnen unsere Erläuterungen zu Asbest in unserem Glossar.
Ist das Haus mit gefährlichen Holzschutzmitteln belastet?
In Altbauten und älteren Häusern wurden oftmals gefährliche Holzschutzmittel bis 1989 verwendet, bei denen die Wirkstoffe PCP, Lindan oder DDT verwendet wurden. Diese kommen zumeist bei Balkenverkleidungen, Deckenverkleidungen, Wandverkleidungen, Holzvertäfelungen, Holzverbundplatten, Spanplatten, im Dachstuhl vor. Diese Aufzählung ist nicht abschließend und soll Ihnen eine Hilfestellung und Checkliste für den Hauskauf und Immobilienkauf geben. Eine Analyse eines Prüfinstituts kann hier Abhilfe schaffen, um dann die geeigneten Maßnahmen in Angriff zu nehmen.
Ist mein Haus bzw. Grundstück mit Altlasten belastet? Ist meine Immobilie bzw. Grundstück mit Altlasten belastet?
Sollten Sie einen Altlastenverdacht in Bezug auf die Wunschimmobilie haben, dann können Sie Einblick in das Altlastenkataster nehmen. Sollten damit Ihre Zweifel noch immer nicht ausgeräumt sein, können Sie einen Sachverständigen beauftragen, der Bodenproben entnimmt und diese labortechnisch untersuchen lässt. Wir können Ihnen gerne einen Sachverständigen aus unserem bundesweiten Netzwerk empfehlen. Nehmen sie Altlasten nicht auf die leichte Schulter, denn die Sanierung kann sehr kostenintensiv sein.
Checkliste Hauskauf und Immobilienkauf von ImmoWertReal
Mit unserer Checkliste Hauskauf und Immobilienkauf wollen wir Ihnen als Laien weiterhelfen. Diese Checkliste kann die Erfahrung und die besondere Sach- und Fachkunde des Immobiliengutachters und Sachverständigen nicht ersetzen. Unsere Hauskaufberatung ist gut investiertes Geld und bietet Ihnen einen Mehrwert. Für weitergehende Fragestellungen über die Immobilienbewertung hinaus, verfügen wir über ein bundesweites Netzwerk an Experten.