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Wegerecht | Überwegungsrecht | Überfahrtsrecht | Wegerente
Wegerecht gemäß § 1018 BGB
Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).
Was ist ein Wegerecht? Was bedeutet Wegerecht? Wer darf ein Wegerecht nutzen?
Das Wegerecht definiert, dass das Grundstück überquert werden darf. Die Immobilie des Nachbarn befindet sich in zweiter Reihe, so darf der Nachbar das eigene Grundstück überqueren, sofern ein Wegerecht eingetragen ist. Das eigene Grundstück wird als belastetes (dienendes) Grundstück und das Grundstück des Nachbarn in zweiter Reihe als begünstigtes (herrschendes) Grundstück bezeichnet. Ist die Immobilie in zweiter Reihe bereits an eine öffentliche Zuwegung angeschlossen, so muss die Benutzung des belasteten Grundstücks einen Vorteil bieten. Ansonsten ist es nicht möglich ein Wegerecht zu vereinbaren.
Der Berechtigte des herrschenden Grundstücks ist dabei verpflichtet seine Grunddienstbarkeit schonend auszuüben. Dies bedeutet, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht zusätzlich eingeschränkt werden darf. In der Praxis führt ein Wegerecht oftmals zu Konflikten zwischen den beiden Parteien. Mittels einem Immobiliengutachten kann man den Wert des Rechts taxieren.
In der Eintragungsbewilligung sollten vollumfänglich alle Positionen definiert sein. In der Regel wird ein Geh- und Fahrrecht vereinbart, die Abmessungen werden genau festgelegt, auf welchem Grundstück das Wegerecht eingetragen werden soll. Des Weiteren sollte man sich Gedanken zu einem Bauverbot oder Leitungsverbot machen und wer die entstehenden Kosten in Form von Unterhalt und Pflege trägt. Wie hoch soll das Nutzungsentgelt sein? Sind alle Unklarheiten beseitigt, kann die Eintragung ins Grundbuch vorgenommen werden.
Muss ich ein Wegerecht ins Grundbuch eintragen lassen?
Das Wegerecht sollte immer in Abteilung II des Grundbuchblatts des belasteten Grundstücks eingetragen, dinglich gesichert werden.
Wo wird das Wegerecht eintragen?
Das Wegerecht wird in der Regel als Grunddienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs des belasteten Grundstücks eingetragen. In der Eintragungsbewilligung werden weitere Definitionen zu den Details des Wegerechts getroffen. Grundsätzlich ist auf den Einzelfall abzustellen und die Formulierungen in der Eintragungsbewilligung sollten treffend genau sein und nochmals auf einem Lageplan definiert und eingezeichnetw erden. Bedürfnisse. Empfehlenswert ist es folgende Punkte zu definieren:
- Breite, Länge und Lage des Bereiches des Grundstücks welches für das Wegerecht definiert wird
- Überfahrtsrecht und oder oder nur ein Überwegungsrecht ( Fahrtrecht und oder Gehrecht )
- Begünstigtes und dienendes Grundstück
- Unterhalt und Pflege des Wegerechts
- Soll ein Leitungsverbot oder Bauverbot definiert werden?
- Soll das Wegerecht befristet werden?
Was ist ein dingliches Wegerecht?
Das betreffende Recht wird als Grunddienstbarkeit in das Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks eingetragen. Bei einem Verkauf hat das eingetragene Wegerecht weiterhin Bestand. Das Grundstück welches mit diesem Recht belastet ist, besitzt eine eingeschränkte Nutzung und ist somit weniger wert.
Was kostet es ein Wegerecht ins Grundbuch dinglich eintragen zu lassen?
Das Wegerecht sollte als Grunddienstbarkeit in das Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks eingetragen werden. Die Kosten hierfür werden nach der Gebührentabelle B gemäß Gerichts- und Notargebührengesetz (GNotKG) berechnet. Der Wert des Wegerechts ist hierfür die Grundlage. Grundsätzlich ist auf den Einzelfall abzustellen.
Wer ermittelt den Wert des Wegerechts und der Wegerente?
Ein Sachverständiger kann den Wert (Verkehrswert) des Wegerechts mittels einer Immobilienbewertung beurteilen. Im Verkehrswertgutachten werden alle Besonderheiten, Vorteile und Nachteile des Grundstücks berücksichtigt. Es wird der Verkehrswert des begünstigten, belasteten Grundstücks ermittelt. Der Sachverständige für Immobilienwertermittlung kann ebenballs damit beauftragt werden, eine angemessene Wegerente zu ermitteln. Grundsätzlich ist auf den Einzelfall abzustellen.
Wer trägt die Kosten für das Wegerecht?
Grundsätzlich ist zu unterscheiden, ob der Berechtigte das Recht alleine ausüben darf oder ob der Belastete ein Mitbenutzungsrecht hat.
Handelt sich um eine Alleinnutzungsberechtigung, dann ist der Berechtigte zur Unterhaltung alleine verpflichtet. In § 1021 BGB (2) findet man die rechtliche Grundlage. Zur Räum- und Streupflicht ist er ebenfalls verpflichtet. Sollte eine abweichende vertragliche Regelung von der Gesetzgebung mit dem Eigentümer getroffen sein, dann ist diese Vereinbarung vorzuziehen.
Bei einem Mitbenutzungsrecht des Eigentümers, sind beide Parteien angehalten den Weg zu unterhalten. Eine Verpflichtung hieraus ergibt sich jedoch nicht. Eine abweichende vertragliche Regelung vom Gesetz ist ebenfalls möglich.
Es sollte eine vertragliche Regelung vereinbart werden, sofern ein Mitbenutzungsrecht besteht, um bereits im Vorfeld mögliche Konflikte zu entschärfen.
Was ist ein Herrschvermerk in Bezug auf das Wegerecht?
Das Wegerecht wird in Abteilung II als Grunddienstbarkeit in das belastete Grundbuchblatt eingetragen. Zusätzlich kann noch im Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundstücks eine weitere Eintragung vorgenommen werden. Dort wird auf das dienende Grundstück hingewiesen. Es erfolgt der Aktivvermerk bzw. Herrschvermerk.
Wie kann das Wegerecht gelöscht werden?
Grundsätzlich kann eine Löschung des Wegerechts nur durch einseitige Erklärung und die Löschungsbewilligung des Berechtigten erfolgen.
Es gibt noch weitere Möglichkeiten bei denen eine Löschung erfolgen kann, diese Auflistung ist nicht abschließend.
Sofern die Vorteile für das Grundstück des Berechtigten weggefallen sind, kann das Recht gelöscht werden. Bei einer Zwangsversteigerung kann die eingetragene Grunddienstbarkeit erlöschen, sofern die Forderung des Gläubigers im Vorrang eingetragen ist.
Kein Wegerecht und nun?
Sofern kein Wegerecht vorhanden ist und keine öffentliche Zuwegung zum Grundstück vorhanden ist, besteht die Möglichkeit für ein Notwegerecht gemäß § 917 BGB:
Nutzungsentschädigung, Nutzungsentgelt, Wegerente bei Wegerecht?
Durch das Wegerecht wird der Eigentümer des belasteten Grundstücks in einer gewissen Weise eingeschränkt. Der Berechtigte der Grunddienstbarkeit hat ein angemessenes Nutzungsentgelt hierfür zu zahlen. Diese Rente wird vor der Eintragung in das Grundbuchblatt zwischen beiden Parteien festgelegt. In der Regel wird die Nutzungsentschädigung in Form einer jährlichen Rente im Voraus gezahlt.