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Wohnfläche | Wohnflächenberechnung | Wohnraumvermessung
Ein wichtiges Kriterium der Immobilienbewertung ist die Größe der Immobilie und damit die Wohnfläche. Im Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren wird die Wohnfläche zwingend für die Ermittlung des Verkehrswertes benötigt. Eine Wohnflächenvermessung sowie Wohnflächenberechnung ist somit unabdingbar.
In den Planunterlagen finden sich Flächenangaben auch zur Wohnfläche und der Architekt erstellt bei der Planung der Immobilie eine Wohnflächenberechnung für diese.
Auch für Mieter und Vermieter spielt die Wohnfläche eine tragende Rolle, berechnet sich doch die Miete anhand der tatsächlichen Wohnfläche. Nicht selten kommt es in Bezug auf die Wohnfläche zwischen Vermieter und Mieter zu Streitigkeiten.
Beim Verkauf von Immobilien oder deren Vermietung sowie der Wertermittlung wird die korrekte Wohnflächenberechnung als wichtige Grundlage für die Ermittlung der Miete, des Kaufpreises oder des Verkehrswertes angesehen.
Wie wird die Wohnfläche definiert?
Die Grundfläche aller Räume innerhalb einer Wohnung wird als Wohnfläche definiert. Hierzu gehört beispielsweise auch ein Abstellraum innerhalb einer Wohnung. Befindet sich ein Abstellraum außerhalb der eigentlichen Wohnung wird er ebenso wie Keller- und Bodenräume nicht eingerechnet. Die Wohn- und Nutzflächenberechnung stützt sich auf verschiedene Regelwerke und Verordnungen.
Welche Regelwerke und Verordnungen sind für die Wohnfläche maßgeblich?
Für die Berechnung der Wohnfläche gibt es verschiedene Verordnungen und Regelwerke:
- Wohnflächenverordnung (WoFlV)
- Berechnungsverordnung (II. BV)
- DIN 277
- DIN 283
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Am 25. November 2003 wurde die Wohnflächenverordnung – kurz WoFlV veröffentlicht. Sie trat zum 01. Januar 2004 in Kraft und gilt für den preisgebundenen, öffentlich geförderten Wohnraum gemäß Wohnungsbauförderungsgesetz (WoFG). Für öffentlich geförderte Wohnungen ist diese Verordnung zwingend anzuwenden. Im frei finanzierten Wohnungsbau gibt es keine Verordnungen und Regelwerke, in der Praxis hat es sich etabliert, die Wohnflächenverordnung – WoFlV heranzuziehen, um zu sachgerechten Ergebnissen bei der Wohnfläche zu kommen.
Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)
Vom 1. November 1957 bis Ende 2003 war die Zweite Berechnungsverordnung II. BV für die Wohnflächenberechnung gültig.
Da es im frei finanzierten Wohnungsbau keine Verordnungen und Regelwerke gibt, welche zugrunde gelegt werden können, hat es sich in der Praxis etabliert, die zweite Berechnungsverordnung (II. BV) heranzuziehen, um zu sachgerechten Ergebnissen bei der Wohnfläche zu kommen.
DIN 277
Wir möchten noch auf die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 näher eingehen, obwohl diese bei der Berechnung der Wohnfläche nicht verwendet werden sollte. In dieser Norm wurden die Grundlagen für die Kostenermittlung und Kostenplanung sowie die Ermittlung von Flächen und Rauminhalten geschaffen. Im Jahr 2016 wurde diese Norm komplett überarbeitet. Diese wird nun unter der Bezeichnung Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen geführt. Die DIN 277 definiert die Netto-Raumfläche (NRF). Diese setzt sich aus Nutzungsfläche (NUF), Technikfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF) zusammen. Die Nutzungsfläche (NUF) wird in NUF 1 bis NUF 7 unterteilt, sofern erforderlich. Die Bezeichnung NUF 1 definiert Wohnen und Aufenthalt. Eine Bewertung dieser Flächen nimmt die DIN 277 nicht vor und die Begrifflichkeit Wohnfläche ist nicht vorhanden.
DIN 283
Das Deutsche Institut für Normung hat die DIN 283 bereits in Jahren 1983 – Teil 2 – Wohnungen, Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen und 1989 Teil 1 der DIN 283 zurückgezogen. Da jedoch keine Neuregelung geschaffen wurde, findet die DIN 283 nach wie vor Anwendung, hat sich als anerkannte Regeln der Technik etabliert.
Die DIN 283 kann bei der Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten angewendet werden, sofern beide Vertragsparteien die DIN 283 als Grundlage für die Wohnflächenberechnung vereinbart haben.
Durch die teilweise völlig unterschiedlichen Ansätze, kommt es zu erheblichen Abweichungen bei der Berechnung der Wohnfläche. Dies macht eine Einschätzung für den Laien meist schwer. Die Hinzuziehung eines Sachverständigen für Immobilienbewertung ist für die Wohnflächenberechnung ratsam, dieser kann die Verordnungen und Regelwerke korrekt anwenden.
Was gehört / zählt zur Wohnfläche?
Gemäß Wohnflächenverordnung werden alle Räume innerhalb einer Wohnung in Ansatz gebracht. Es gehören ebenfalls Balkone, Terrassen, Loggien, Dachbalkone sowie Schwimmbäder und Wintergärten zur Wohnfläche.
Was gehört / zählt nicht zur Wohnfläche?
Kellerräume, Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen, sowie Geschäftsräume werden bei der Anrechnung zur Wohnfläche nicht berücksichtigt. Des Weiteren müssen Räume den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen.
Wie wird die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet?
In der Wohnflächenverordnung werden alle Flächen über zwei Meter vollständig angerechnet, auch in einer Wohneinheit welche sich im Erdgeschoss oder Obergeschoss befindet. Bei einer Dachgeschosswohnung mit Dachschräge werden Räume und Raumteile unter einem Meter nicht in Ansatz gebracht. Grundflächen zwischen einem Meter und zwei Meter werden hälftig angerechnet. Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder werden ebenfalls zur Hälfte angerechnet. Balkone, Terrassen, Loggien, Dachgärten mindestens zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte. Die Wohnflächenberechnung ist für den Laien oftmals nicht nachvollziehbar, daher wenden Sie sich bei Fragen hierzu an einen Sachverständigen für Immobilienwertermittlung.
Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten – warum werden die Flächen teils unterschiedlich angerechnet?
In der Regel werden Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten zu einem Viertel in die Wohnfläche mit eingerechnet. Immer unter der Voraussetzung, dass diese ausschließlich zu einer Wohnung gehören und keine Gemeinschaftsfläche in Mehrfamilienhäusern darstellen.
Sind Balkone, Terrassen, Loggien oder Dachgärten besonders aufwendig gestaltet und besitzen eine herausragende Lage, ist eine Anrechnung der Fläche zur Hälfte möglich.
Für den Laien und Verbraucher sind die Regelwerke oftmals nur sehr schwer verständlich und es ist nicht nachvollziehbar, welche Verordnungen und Regelwerke bei der eigenen Immobilie angewendet werden müssen. Nutzen Sie daher die Expertise eines Sachverständigen für Immobilienbewertung für die Berechnung der Wohnfläche bzw. die Wohnraumvermessung.
Wer berechnet die Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV)?
Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung oder Immobiliengutachter führt das Aufmaß der Wohnfläche bzw. Wohnraumvermessung durch und berechnet die Wohnfläche. Die aktuell geltenden Verordnungen und Regelwerke sind diesem in Bezug auf die Wohnflächenberechnung bekannt. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist seit dem 01. Januar 2004 in Kraft. In der Regel dauert das Aufmaß je nach Umfang bis zu drei Stunden je Wohneinheit.
Ist die Wohnfläche meiner Wohnung richtig berechnet?
Sie haben die Fläche der Wohnung nachgemessen und stellen eine Abweichung fest? Im Mietvertrag oder Kaufvertrag ist eine andere Angabe der Wohnfläche enthalten?
Für Mieter und Vermieter sowie für Käufer und Verkäufer kann dies Konsequenzen haben. Die Unterschiede liegen oftmals auch an verschiedenen Berechnungsmethoden und Verordnungen, die zugrunde gelegt wurden. Fragen Sie beim Vermieter oder Verkäufer nach, welche Berechnungsmethoden und Verordnungen zur Berechnung herangezogen wurden. Nach wie vor wird die DIN 277 für die Berechnung der Wohnfläche herangezogen, jedoch ist diese nicht geeignet um die Wohnfläche zu berechnen.
Nachrechnen lohnt sich und spart bares Geld.
Sollten Sie Zweifel an der Wohnflächenangabe des Maklers oder Verkäufers haben, beauftragen Sie einen Immobiliengutachter mit einer Wohnflächenberechnung. Eine sinnvolle Investition bevor der Miet- oder Kaufvertrag unterzeichnet wird.
Wo spielt die Wohnflächenberechnung noch eine Rolle?
Nicht nur im Zuge einer Vermietung oder bei einem Immobilienverkauf ist die Wohnfläche von Bedeutung. Auch die Höhe der Prämie der Hausratversicherung und die Mietnebenkosten in Mehrfamilienhäusern werden anhand der Wohnfläche berechnet. Eine korrekte Wohnflächenberechnung ist hier wichtig um unnötige Kosten zu vermeiden, aber auch um einen ausreichenden Versicherungsschutz gewährleisten zu können.
Welche Richtlinien in Bezug auf Flächen gibt es noch?
Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung – kurz gif – hat weitere Richtlinien herausgegeben, die beispielsweise die Berechnung von Büro – und Gewerbeflächen betreffen:
- Mietfläche für Wohnraum nach den Richtlinien der gif (MF/G)
- Mietfläche für gewerblichen Raum der gif (MF/G)
- Verkaufsfläche im Einzelhandel der gif (MF/V)
Bei der Immobilienbewertung werden die Flächen erfasst und berechnet. In der Regel ist ein Aufmaß erforderlich, wenn Umbauten oder Anbauten erfolgt sind und in den Bauakten keine Flächenberechnungen enthalten sind. Bei Vermietungen gibt es immer wieder Streitigkeiten in Bezug auf die tatsächlichen Flächenangaben.
Wir nehmen gerne ein Aufmaß, Wohnraumvermessung und die Berechnungen für Sie vor.
Warum kommt es überhaupt zu Abweichungen bei der Wohnflächenermittlung?
Trotz festgelegter Regelwerke und Verordnungen besteht für privaten Wohnraum keine einheitliche Vorgabe zur Wohnflächenermittlung, wie Sie auch dem Abschnitt – Welche Regelwerke und Verordnungen sind für die Wohnfläche maßgeblich? – entnehmen können.
Eine weitere Schwierigkeit besteht darin, dass die Wohnfläche oft von den Eigentümern selbst ermittelt wird; beispielsweise im Zuge eines Immobilienverkaufes oder einer Vermietung. Aufgrund der Komplexität ist es einem Laien aber nicht möglich, alle Vorgaben korrekt umzusetzen und zu berücksichtigen. Das Hinzuziehen eines Sachverständigen für Immobilienbewertung ist hier sehr ratsam, dieser führt die Wohnraumvermessung korrekt für Sie durch.
Welche unterschiedlichen Verfahren einer Wohnraumvermessung gibt es?
Ist von einer Wohnflächenberechnung die Rede, geht dieser immer eine Vermessung der Wohnräume zuvor. Nachdem hier heutzutage diverse technische Hilfsmittel zur Verfügung stehen, kann die Wohnraumvermessung unterschiedlich geschehen.
Möglich ist selbstverständlich auch ein Aufmaß der Wohnfläche mit dem Zollstock, doch ist eine Wohnraumvermessung mithilfe eines Lasermessgerätes deutlich exakter und geht zudem auch schneller. Der Sachverständige für Immobilienbewertung geht hier Raum für Raum vor und vermisst jeden Raum inklusive der Deckenhöhe.
Auch der Einsatz eines 3D-Laser-Scanners ist möglich. Dieser erfasst jeden Raum und liefert digitale Pläne. Hierbei werden Breite, Länge und Höhe eines Raumes ebenso erfasst, wie Fenster- und Türöffnungen, um ein exaktes Wohnflächenaufmaß zu erhalten. Der Einsatz eines 3D-Laser-Scanners ist jedoch teuer und kommt oftmals nur bei großen Objekten zum Einsatz, bei denen tausende Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche vermessen werden müssen.
Anhand der ermittelten Maße, führt der Immobiliengutachter dann die Flächenermittlung durch und kann Ihnen die exakte Wohnfläche mitteilen.
Wie läuft ein Wohnflächenaufmaß und Wohnraumvermessung durch den Immobiliengutachter ab?
Wünschen Sie ein Wohnflächenaufmaß und Wohnraumvermessung durch einen Immobiliengutachter, wird dieser nach Kontaktaufnahme einen Ortstermin mit Ihnen vereinbaren und die entsprechende Wohnung vermessen und das Aufmaß erstellen.
Bitte stellen Sie beim Vorort-Termin sicher, dass alle zur Wohnung bzw. Immobilie gehörenden Räume zugänglich sind und vermessen werden können, so dass die Wohnraumvermessung zu Ihrer Zufriedenheit erstellt werden kann.