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Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB | Marktwertgutachten
Verkehrswertgutachten sollen eine neutrale und weisungsungebunde Einschätzung des Wertes Ihrer Immobilie sein.
Als Diplom – Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten, Beleihungswertermittlung sowie Schäden an Gebäuden unterstützen wir Sie bei komplexen und vielfältigen Fragestellungen rund um die Immobilie. Wir stehen Ihnen gerne zur Seite.
Im gewöhnlichen Sprachgebrauch wird das Verkehrswertgutachten oftmals als Marktwertgutachten, Immobiliengutachten oder Gutachten bezeichnet.
Was ist ein Verkehrswertgutachten? Was ist ein Marktwertgutachten?
Als Immobiliengutachter erstatten wir Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB nach anerkannten und normierten Verfahren. Das Verkehrswertgutachten wird auch Marktwertgutachten genannt. Jedes Gutachten erstatten wir unabhängig, weisungsfrei, gewissenhaft, persönlich und unparteiisch sowie nach bestem Wissen und Gewissen.
Die Legaldefinition gemäß §194 BauGB lautet wie folgt: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Gemäß § 8 ImmoWertV gilt zur Ermittlung des Verkehrswertes:
„(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.
Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen.
Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.“
Zur Vorlage bei Behörden, zum Beispiel dem Finanzamt, werden Verkehrswertgutachten benötigt. Auch zur Vorlage bei Gerichten ist das Marktwertgutachten erforderlich. Sind Rechte und Belastungen, wie das Wohnrecht und Wohnungsrecht, der Nießbrauch oder ein Wegerecht in Abteilung II des Grundbuchs dinglich eingetragen, sollten diese in der Wertermittlung besonders gewürdigt werden. Schwierigkeiten und Besonderheiten können ebenfalls grundstücksgleiche Rechte, zum Beispiel das Erbbaurecht sein.
Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse werden bei der Erstattung des Verkehrswertgutachtens nicht berücksichtigt.
Das Marktwertgutachten und Verkehrswertgutachten wird zum Wertermittlungsstichtag und dem Qualitätsstichtag erstattet. Es gilt das Stichtagsprinzip. Meistens haben beide Stichtage das gleiche Datum. Es können jedoch auch Situationen auftreten, bei denen der Wertermittlungsstichtag und der Qualitätsstichtag ein unterschiedliches Datum tragen. Diese Situation tritt beispielsweise bei einer Scheidung sehr oft ein.
Für wen erstatten wir Verkehrswertgutachten?
Wir erstatten Immobiliengutachten, Markt- und Beleihungswertgutachten, Mietwertgutachten sowie Verkehrswertgutachten für Privatkunden, Geschäftskunden (private und gewerbliche Auftraggeber), Banken (Kreditinstitute), Gerichte, Finanzämter, Notare, Rechtsanwälte, Steuerberater, Unternehmen, Versicherungen und Wirtschaftsprüfer. Wir begleiten Sie gerne beim Hauskauf und Immobilienkauf sowie stehen wir Ihnen bei allen Fragen im Bereich der Immobilienbewertung zur Seite.
Wer erstellt ein Verkehrswertgutachten? Wer erstellt ein Marktwertgutachten?
Verkehrswertgutachten und Marktwertgutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken, werden in der Regel von einem Immobiliengutachter oder Sachverständigen für Immobilienbewertung erstattet. Hierbei ist auf die Qualifikation und die besondere Sachkunde des Sachverständigen zu achten, denn der Begriff Gutachter oder Sachverständiger ist in Deutschland nicht geschützt.
Wer beauftragt ein Verkehrswertgutachten? Wer beauftragt ein Marktwertgutachten?
Ein solches Verkehrswertgutachten kann vom Eigentümer, Berechtigtem an einem Grundstück oder dem Inhaber von Rechten beantragt werden.
Wie lange dauert die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens?
Für die Erstattung eines Verkehrswertgutachtens bzw. Marktwertgutachtens benötigen wir rund zwei bis drei Wochen, sofern alle erforderlichen Unterlagen vorliegen. Müssen erst noch die erforderlichen Unterlagen bei den Ämtern und Behörden gesondert beschafft werden, kann es einigen Wochen länger dauern.
Seit der Grundbuchreform in Baden-Württemberg haben sich die Bearbeitungszeiten beim Grundbuchzentralarchiv erheblich verlängert und die Zeit von der Auftragstellung bis zur Fertigstellung eines Verkehrswertgutachtens verlängert sich dadurch oftmals.
Wie ist der Ablauf für die Erstattung des Verkehrswertgutachtens bzw. Marktwertgutachten?
Es empfiehlt sich vor Auftragserteilung die Details am Telefon zu besprechen. Oftmals ist es auch ausreichend eine Kurzbewertung zu erstellen.
Sobald Sie uns den Auftrag für das Verkehrswertgutachten bzw. Marktwertgutachten schriftlich erteilt haben, benötigen wir die erforderlichen Unterlagen für die Erstattung des Gutachtens. Müssen noch Unterlagen beschafft werden, nimmt dies weitere Zeit in Anspruch.
Sind alle relevanten Unterlagen für die in Augenscheinnahme vorhanden, erfolgt ein Ortstermin für die Besichtigung des zu bewertenden Objektes. Beim Ortstermin erfolgt sowohl eine schriftliche Dokumentation als auch eine bildliche Dokumentation durch Fotoaufnahmen.
Wir beginnen mit der Erstellung des schriftlichen Gutachtens, sobald uns alle nötigen Unterlagen für die Erstattung des Verkehrswertgutachtens vorliegen
Das fertige Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie, Ihre Eigentumswohnung, Ihr Einfamilienhaus, Ihre Doppelhaushälfte oder Ihrer Gewerbeimmobilie händigen wir Ihnen in gebundener Form in zweifacher Ausfertigung aus.
Welche Unterlagen benötigt der Immobiliengutachter für das Verkehrswertgutachten bzw. Marktwertgutachten?
Für die Erstattung von Immobiliengutachten oder Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB werden eine Vielzahl von Unterlagen benötigt und weitere Recherchen sind meistens erforderlich.
Sind Sie sich unsicher, ob die vorhandenen Dokumente und Unterlagen ausreichend und vollzählig sind, so sprechen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gerne weiter.
Sofern Sie nicht im Besitz aller erforderlichen Unterlagen für die Immobilienbewertung sind, so können wir die Dokumente gerne für Sie beschaffen.
Benötigte Unterlagen
- Aktueller und vollständiger Grundbuchauszug
- Eintragungsbewilligungen, sofern Eintragungen in Abteilung II vorhanden sind
- Katasterunterlagen, Liegenschaftskarte, Lageplan
- Baupläne | Grundrisse, Schnitte, Ansichten mit Maßangaben
- Auszug aus der Bauakte
- Wohnflächenberechnung
- Nutzflächenberechnung
- Berechnung der Brutto-Grundfläche
- Baubeschreibung
- Angaben über das Baujahr sowie durchgeführte Modernisierungen mit detaillierter Angabe der letzten 20 Jahre
- Aktueller Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Aktueller Auszug aus dem Altlastenkataster
- Beitrags- und Abgabenzustand
- Energiebedarfsausweis gemäß Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG)
- Erbschein, Sterbeurkunde
Sofern vermietet und verpachtet
- Miet- oder Pachtverträge
- Einnahmen-/Ausgabenaufstellung
Zusätzlich bei Eigentumswohnungen
- Teilungserklärung inkl. aller Nachträge sowie den Aufteilungsplan
- Beschlüsse und Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Beschluss-Sammlung
- Wirtschaftsplan und Abrechnung der Hausverwaltung
Wie lange ist das Verkehrswertgutachten bzw. Marktwertgutachten gültig?
Das Verkehrswertgutachten bzw. Marktwertgutachten wird gemäß Stichtagsprinzip erstattet und nicht für eine bestimmte Dauer. Der ermittelte Marktwert bezieht sich auf den Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag. Beide Stichtage haben meist das selbe Datum.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten bzw. Marktwertgutachten?
Da das Honorar für das Verkehrswertgutachten bzw. Marktwertgutachten von der Größe und Art der Immobilie sowie dem Aufwand abhängt, kann dieses nicht pauschal genannt werden. Rufen Sie uns gerne an und erfragen Sie das Honorar für Ihren Auftrag. Ihre Fragen zum Verkehrswertgutachten beantworten wir gerne auch telefonisch. Unsere Erstberatung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich.
Welches sind die normierten Verfahren gemäß ImmoWertV in der Immobilienbewertung?
Ertragswertverfahren
In der Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmoWertV – wird das Ertragswertverfahren in den §§ 27 bis 34 geregelt. Es wird auch als Renditerechnung bezeichnet.
Das Ertragswertverfahren wird bei Objekten, welche zur Vermietung bestimmt sind – üblicherweise Mehrfamilienhäuser, Büro- und Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien und Dienstleistungsimmobilien –angewandt. Diese Immobilien erzielen eine Rendite und eine Ertragserzielung steht hier im Vordergrund. Aus diesem Grund kommt die Renditerechnung zur Anwendung.
Der Gebäudeertragswert fließt hier ebenso in die Ermittlung des Ertragswertes ein, wie der Bodenrichtwert.
Unter dem Bodenrichtwert versteht man einen Durchschnittswert der Lage, festgelegt von Gutachterausschüssen auf Grundlage der Kaufpreise von Grundstücken.
Ein Gebäude altert und verliert mit der Zeit durch Abnutzung und Verwitterung an Wert. Der Bodenwert bleibt dagegen über die Jahre hinweg stabil.
Beim Ertragswertverfahren zieht der Immobiliensachverständige nicht die tatsächlich erzielten Erträge heran, sondern die Erträge, also Mieten, die aufgrund der Marktlage zu erzielen sind.
Aus Boden- und Gebäudeertragswert kann der Immobiliengutachter nach Einrechnung von Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Betriebskosten sowie der Restnutzungsdauer der Immobilie den tatsächlichen Ertragswert ermitteln.
Sachwertverfahren
In den §§ 35 bis 39 der Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmoWertV – ist das Sachwertverfahren, auch Substanzwertberechnung genannt, geregelt.
Das Sachwertverfahren spielt bei der Bewertung von Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Reihenhäusern oder Zweifamilienhäusern. Diese Objekte werden zur Eigennutzung errichtet und selbst bewohnt, die Erzielung von Renditen wird eine untergeordnete Rolle beigemessen. Hier steht der Substanzwert im Vordergrund.
Unter Berücksichtigung von Lage, Baukosten, Abnutzung und Grundstückswert bemisst der Immobiliensachverständige die Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten der Immobilie.
Es handelt sich bei diesem Verfahren der Immobilienbewertung also um eine Sachwertermittlung. Diese setzt sich aus dem Sachwert des Gebäudes und dem Grundstückswert zusammen. Sofern für das Gebiet ein Bodenrichtwert angegeben wird, lässt sich der Grundstückswert sehr genau festlegen.
Gerade in ländlichen Gebieten, wenn das Vergleichswertverfahren aufgrund fehlender Datensätze nicht angewandt werden kann, greift der Immobiliengutachter auf das Sachwertverfahren zurück.
Vergleichswertverfahren
Die §§ 24 und 26 der Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmoWertV – regeln das Vergleichswertverfahren. Es wird auch Preisvergleichsrechnung genannt.
Angewandt wird das Vergleichswertverfahren bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen.
Die Immobilienbewertung findet hier durch Vergleich mehrere Immobilien miteinander statt. Lage, Ausstattung und weitere Eigenschaften der Immobilien, die dem Vergleich zugrunde liegen, müssen vergleichbar sein.
Dieses Verfahren der Immobilienbewertung liefert einen Richtwert. Je nach Gebiet der zu bewertenden Immobilie, fallen die Preise für vergleichbare Immobilien unterschiedlich aus. Diese Unterschiede sind in Ballungsgebieten meist geringer als in ländlichem Raum.
Der Bodenrichtwert, der einen Durchschnittswert für den Quadratmeter Boden je nach Lage angibt und der von Gutachterausschüssen festgelegt wird, spielt beim Vergleichswertverfahren eine wichtige Rolle.
Der Sachverständige für Immobilienbewertung unterscheidet zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahren.
Während beim direkten Vergleichswertverfahren ausreichen Daten vergleichbarer Immobilien vorliegen, die in einem überschaubaren Zeitraum verkauft wurden, fehlten diese Vergleichsdaten beim indirekten Verfahren.
Der Immobiliengutachter greift deshalb beim indirekten Vergleichswertverfahren auf Datensätze aus der Vergangenheit zurück. Hierbei wird die Wertentwicklung der Immobilien mit eingerechnet.