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Baulast | Baulastenverzeichnis
Baulast gemäß § 83 MBO
(1) Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern.
(2) Die Erklärung nach Absatz 1 bedarf der Schriftform; die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt werden.
(3) Die Baulast geht durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Vor dem Verzicht sollen der Verpflichtete und die durch die Baulast Begünstigten angehört werden. Der Verzicht wird mit der Löschung der Baulast im Baulastenverzeichnis wirksam.
(4) Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt. In das Baulastenverzeichnis können auch eingetragen werden
- 1. andere baurechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen,
- 2. Auflagen, Bedingungen, Befristungen und Widerrufsvorbehalte.
(5) Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen oder sich Abschriften erteilen lassen.
Was ist eine Baulast?
In den Landesbauordnungen (LBO) fast aller Bundesländer sind die Legaldefinitionen der Baulasten vorzufinden, diese orientieren sich wieder an der Musterbauordnung § 83. Die LBO weichen teilweise voneinander ab, daher ist es ratsam in die jeweilig gültige Landesbauordnung zu schauen, welche für das Bewertungsobjekt gültig ist.
In Bayern wird kein Baulastenverzeichnis geführt.
Eine Baulast ist eine freiwillige öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückeigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde in Bezug auf das Grundstück. Hierbei wird die Begebenheit auf ein bestimmtes Tun, Dulden und Unterlassen definiert. Die Eintragung erfolgt in das Baulastenverzeichnis, in dieses kann jeder Einsicht nehmen oder sich Abschriften ausstellen lassen, welcher ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Der Rechtsnachfolger des Grundstückeigentümers übernimmt die öffentlich rechtliche Verpflichtung, daher ist es vor dem Hauskauf sinnvoll, sich von einem Sachverständigen für Immobilienbewertung beraten zu lassen.
Oftmals wird eine Baulast definiert, sofern das Grundstück die erforderlichen Eigenschaften in Bezug auf eine Baugenehmigung nicht erfüllt. Dann werden Baulasten zum Beispiel auf dem Nachbargrundstück eingetragen, so dass dann eine Genehmigung erteilt werden kann. Als Beispiel eine Zufahrtsbaulast bei einem Grundstück in zweiter Reihe.
Weitere Anwendungsbereiche für Baulasten:
- Anbaubaulast
- Abstandsflächenbaulast
- Brandschutzflächenbaulast
- Erschließungsbaulast
- Flächenbaulast
- Leitungsbaulast
- Standsicherheitsbaulast
- Spielflächenbaulast
- Stellplatzbaulast
Es können auch Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke belastet sein, diese Eintragungen sind mit besonders großer Sorgfalt zu prüfen.
Was ist bei der Immobilienbewertung und Wertermittlung der Baulast zu beachten?
Da die Verpflichtungen einen erheblichen wertrelevanten Einfluss auf die Immobilienbewertung nehmen können, ist es zwingend erforderlich Einsicht in das Baulastenverzeichnis zu nehmen.
Wo wird die Baulast eingetragen?
Die Baulast wird in das Baulastenverzeichnis der zuständigen Behörde eingetragen und nicht in Abteilung II des Grundbuchs. Ausnahme bildet hier Bayern, da dort kein Baulastenverzeichnis geführt wird. In Bayern wird die Baulast in das Grundbuch, des dienenden Grundstücks in Abteilung II, eingetragen.
Welche Unterschiede zwischen einer Baulast und einer Grunddienstbarkeit gibt es?
Es ist zwischen öffentlichem Recht und Zivilrecht grundsätzlich zu unterscheiden, hieraus ergeben sich unterschiedliche Rechtsfolgen auch in Bezug auf die Auswirkung in der Wertermittlung.
Die öffentlich-rechtliche Verpflichtung ist kein Ersatz für eine privatrechtliche Regelung unter Nachbarn. Eine zusätzliche zivilrechtliche Regelung, zm Beispiel bei einem Wegerecht, in Bezug auf die Baulast ist daher empfehlenswert.