Normalherstellungskosten | NHK | 2010 | Sachwertrichtlinie
Die Normalherstellungskosten 2010 | NHK 2010 sind in der Sachwertrichtlinie – kurz SW-RL – erläutert. In der Anlage 1 der Sachwertrichtlinie ist eine tabellarische Übersicht über die Kostenkennwerte zu finden. Sie führen die Normalherstellungskosten für verschiedene Gebäudearten auf. Zusätzlich gibt es Untergruppen, die beispielsweise nach der Dachkonstruktion und dem Gebäudestandard gegliedert sind. Mit den Normalherstellungskosten werden die Herstellungskosten der baulichen Anlagen berechnet. Die NHK 2010 sind Bundesmittelwerte auf dem Preisstand von 2010. Umsatzsteuer und die üblichen Baunebenkosten sind darin bereits enthalten. Die Normalherstellungskosten 2010 | NHK 2010 werden in der Immobilienbewertung u.a. benötigt, um bei Sachwertobjekten ein Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB zu erstatten.
Inhaltsverzeichnis:
Wo kommen die Normalherstellungskosten zum Einsatz?
Wofür werden Normalherstellungskosten | NHK 2010 benötigt?
Die Normalherstellungskosten stellen die Grundlage der Berechnung eines Immobilienwertes beim Sachwertverfahren gemäß Sachwertrichtlinie dar. Als Bezugsgröße ist die Brutto-Grundfläche heranzuziehen. Sie sind nach Nutzungsart, der Bauart und der Bauweise differenziert. Derzeit finden die Normalherstellungskosten | NHK 2010 und teilweise auch noch die NHK 2000 Anwendung. Die Normalherstellungskosten werden als Euro/m² ausgewiesen.
Das Sachwertverfahren wird in der Regel für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern, den sogenannten Sachwertobjekten, angewendet. Hier steht die Eigennutzung im Vordergrund und nicht die Erzielung von Renditen.
Übersicht über die Normalherstellungskosten 2010 – NHK 2010
Gebäudestandard
Der Gebäudestandard unterteilt sich in den Normalherstellungskosten 2010 | NHK 2010 der Sachwertrichtlinie in fünf Ausstattungsstufen. Der Immobiliengutachter | Immobiliensachverständige definiert aufgrund seiner Erfahrung sowie seiner Fach- und Sachkunde die Ausstattungsstufen nach den Gewerken. Hierzu zählen die Außenwände, das Dach, die Fenster und Außentür, Innenwände und Innentüren, Deckenkonstruktion und Treppen, Fußböden, Sanitäreinrichtungen, Heizung sowie sonstige technische Ausstattung. Über die Einstufungen der einzelnen Gewerke der fünf Ausstattungsstufen werden die Kostenkennwerte der Normalherstellungskosten 2010 | NHK 2010 ausgewählt und in die Wertermittlung übernommen..
Korrekturfaktoren
Ein Korrekturfaktor wird z.B. bei Zweifamilienhäusern sowie weiteren Merkmalen des Objektes gemäß Sachwertrichtlinie angewendet.
Brutto-Grundfläche
Die Brutto-Grundfläche (BGF) eines Objektes wird anhand der Außenmaße des Baukörpers ermittelt. Des Weiteren werden die Bereiche des Objektes in Bereich a, Bereich b und Bereich c unterteilt. Bei diesen drei Bereichen kommt es hauptsächlich darauf an, ob ein Bereich überdeckt und in voller Höhe umschlossen oder nicht überdeckt ist.
Der Spitzboden gehört grundsätzlich nicht zur Brutto-Grundfläche!
Nutzbarkeit von Dachgeschossen
Die Nutzbarkeit von Dachgeschossen wirkt sich auf den Kostenkennwert der Normalherstellungskosten 2010 | NHK 2010 der Sachwertrichtlinie aus. Des Weiteren findet der Drempel bzw. Kniestock in der Wertermittlung Beachtung und wird mittels Zuschlag oder Abschlag auf den Kostenkennwert in Ansatz gebracht. Der Spitzboden wird mittels Zuschlag berücksichtigt.
Baupreisindex
Die Normalherstellungskosten 2010 | NHK 2010 der Sachwertrichtlinie beziehen sich auf die Preisbasis des Jahres 2010, über den Baupreisindex des statistischen Bundesamtes DESTATIS werden die Kostenkennwerte auf den Wertermittlungsstichtag angepasst.
Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen
Die baulichen Außenanlagen und sonstige Anlagen werden pauschal berücksichtigt. Hierzu zählen u.a. Leitungen der Versorgung und Entsorgung (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation), die Zuwegung zum Ein- und Zweifamilienhaus, Doppelhaus oder Reihenhaus. In den Normalherstellungskosten 2010 | NHK 2010 wurden diese baulichen Außenanlagen nicht berücksichtigt.
Sonderbauteile | Nicht in der Brutto-Grundfläche erfasste Bauteile
Zu den Sonderbauteilen zählen Bauteile, welche in der Brutto-Grundfläche nicht erfasst wurden. Zu den Sonderbauteilen zählen u.a. Balkone, Dachgauben, Vordächer, Kelleraußentreppen, sonstige Außentreppen und Wintergärten.
Alterswertminderung
Die Alterswertminderung wird im Verhältnis von der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer ermittelt. In der Immobilienbewertung fanden bisher die Alterswertminderung nach Ross und Vogels statt. Beim Sachwertverfahren unter Verwendung der Normalherstellungskosten 2010 | NHK 2010 der Sachwertrichtlinie findet die lineare Alterswertminderung statt.
Gesamtnutzungsdauer
Bei der Gesamtnutzungsdauer wird auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer der Immobilie abgestellt, ebenfalls unter Berücksichtigung der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes.
Restnutzungsdauer
Bei der Restnutzungsdauer wird auf die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes abgestellt. Es wird bei einer unterstellten und ordnungsgemäßen Instandhaltung des Objektes die wirtschaftliche Restnutzungsdauer angenommen. Eine Modernisierung und Sanierung der Immobilie kann sich positiv auf die Restnutzungsdauer auswirken. Weitere Faktoren für die Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer sind das Alter und die Gesamtnutzungsdauer der Immobilie.
Marktanpassung
Die Marktanpassung erfolgt, um den spezifischen Wert auf den örtlichen und regionalen Grundstücksmarkt anzupassen.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Bei den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen handelt es sich um besondere Eigenschaften der zu bewertenden Immobilie, welche von den normalen Grundstücksmerkmalen abweichen und entsprechend gewürdigt werden müssen. Diese Würdigung wird durch Abschläge und Zuschläge besonders berücksichtigt und in Ansatz gebracht.
Verkehrswert | Marktwert
Die Definition des Verkehrswert gemäß §194 BauGB:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren, auch Substanzwertberechnung genannt, wird in den §§ 35 bis 39 ImmoWertV geregelt.
Es eignet sich für selbstgenutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser. Beim Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten der Immobilie unter Berücksichtigung von Lage, Baukosten, Abnutzung und Grundstückswert bemessen. Die Form der Immobilienbewertung ist also eine Sachwertermittlung, die sich aus dem Sachwert des Gebäudes und dem Grundstückswert zusammensetzt. Der Grundstückswert lässt sich sehr genau festlegen, wenn für das Gebiet ein Bodenrichtwert angegeben wird.
Das Sachwertverfahren wird besonders bei Immobilien in ländlichen Gegenden angewandt, wenn das Vergleichswertverfahren aufgrund fehlender Datensätze nicht oder nur erschwert zum Einsatz kommen kann.
Der Sachverständige für Immobilienbewertung ermittelt zunächst den Bodenwert. Anschließend werden die Herstellungskosten herangezogen. Durch Anrechnung der Alterswertminderung aufgrund von Verschleiß, Abnutzung und Alterungsprozesse kann unter Hinzurechnung des Bodenwertes und des Marktanpassungsfaktors der Sachwert ermittelt werden.