Inhaltsverzeichnis:
Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken
Lasten und Beschränkungen in der Immobilienbewertung
Was sind wertbeeinflussende Rechte und Belastungen?
Die Legaldefinition gemäß ImmowertV §46 Abs. (S) lautet wie folgt:
Als grundstücksbezogene Rechte und Belastungen kommen insbesondere in Betracht
- 1.
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grundstücksgleiche Rechte,
- 2.
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weitere beschränkte dingliche Rechte,
- 3.
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Baulasten,
- 4.
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grundstücksbezogene gesetzliche Beschränkungen des Eigentums sowie
- 5.
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miet-, pacht- und wohnungsrechtliche Bindungen.
Welche Bedeutung haben wertbeeinflussende Rechte und Belastungen auf den Verkehrswert?
Bei einem Verkehrswertgutachten müssen alle Einflüsse in Bezug auf das Grundstück berücksichtigt werden. Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen stellen nur einen Bruchteil bei einem Immobiliengutachten dar. Um die Belastung vollumfänglich würdigen zu können, erfordert die Bewertung eine umfassende Recherche. Die korrekte Betrachtung der Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs ist sehr wichtig. Bereits geringe Fehler führen zu einem verfälschten Verkehrswert, dieser Einfluss kann erheblich sein.
Wie werden Rechte und Belastungen unterschieden? Auf welcher Rechtsgrundlage beruhen diese?
Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen können nach privatem und öffentlichem Recht unterschieden werden.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch – BGB werden meist die auf privatem Recht begründete Rechte und Belastungen behandelt. Die Beschränkungen sind zum Beispiel der Nießbrauch, das Wohnrecht, Leitungsrecht und Wegerecht. Diese werden in Abteilung II des Grundbuchblatts eingetragen. Beim Erbbaurechtsgesetz handelt es sich um eine privatrechtliche Beschränkung, dieses beruht auf anderen Gesetzen und Verordnungen.
Bei öffentlich rechtlichen Bestimmungen handelt sich beispielsweise um Abstandsflächenverpflichtungen und Baulasten. Diese können einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert haben. Grundsätzlich sollte man nicht nur in Abteilung II des Grundbuchs schauen, sondern auch eine Auskunft und Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sowie gegebenenfalls das Denkmalregister einsehen.
In welchem Verzeichnis sind öffentlich rechtliche Belastungen eingetragen?
Öffentlich rechtliche Belastungen sind u. a. im Baulastenverzeichnis eingetragen. Diese dienen zur für die Sicherungen von öffentlich rechtlichen Auflagen. Die Bauaufsichtsbehörde führt in der Regel das Baulastenverzeichnis. In Bayern gibt es solch ein Verzeichnis nicht. Hier erfolgen die Eintragungen im Grundbuch. Mittels Verwaltungsakt wird die Eintragung im Baulastenverzeichnis vorgenommen. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist hierfür zuständig und es liegt im Ermessen dieser ob eine Eintragung erfolgt.
Welche Rechte und Belastungen können im Grundbuch eingetragen sein?
Der Wert einer Immobilie kann durch den Einfluss von Lasten und Beschränkungen erheblich gemindert werden.
Besonderheiten bzw. Schwierigkeitsstufen in der Bewertung von Immobilien sind Rechte und Belastungen, welche den Wert der Immobilien beeinflussen können. Geh- und Fahrtrechte, Leitungsrechte und Wegerechte können die Nutzung eines Grundstückes erheblich einschränken. Die bauliche Nutzbarkeit muss zwingend geprüft werden. Diese Beschränkungen können auf den Kaufpreis und auf den Marktwert einen eklatanten Einfluss des Objektes haben.
Dies gilt selbstverständlich auch für Altenteil, Leibgeding, Nießbrauch sowie Wohn- und Wohnungsrechte.
Rechte und Belastungen von Grundstücken:
- Abstandsflächenbaulast
- Altenteil
- Anbaurechte
- Baulast
- Betretungsrechte
- Erbbaurecht
- Geh- und Fahrtrechte
- Leitungsrechte (Gasleitung, Kanalleitung, Stromleitung, Wasserleitung usw.)
- Mitbenützungsrechte
- Nießbrauch
- Notwegerecht
- Nutzungsrecht
- Reallast
- Überbau
- Vorkaufsrecht
- Wegerecht
- Wohn- und Wohnungsrecht
- Wart- und Pflegevereinbarungen
- Zufahrts- und Überfahrtsrechte