Überbau und Duldungspflicht gemäß §§ 912 – 916 BGB.
Was ist ein Überbau bzw. Nachbarrecht?
Beim Überbau handelt es sich um eine privatrechtliche Beschränkung des Grundeigentums gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch. Die Legaldefinition ist in §§ 912 – 916 BGB vorzufinden.
Es wird nach drei Formen des Überbaus unterschieden, es kommt darauf nicht an, ob dieser unter der Erdoberfläche, auf der Erdoberfläche oder im Luftraum des Gebäudes besteht.
- rechtmäßiger Überbau
- unrechtmäßiger Überbau
- unbeabsichtigten und entschuldigten Überbau
Welchen Schadensersatz kann ich bei Überbau gemäß BGB geltend machen?
Sofern ein rechtmäßiger Überbau besteht, ohne Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, steht dem Eigentümer des überbauten Grundstücks eine Geldrente zu. Der Überbau ist zu dulden, sofern es sich um ein nur schwer versetzbares und auf Dauer errichtetes Gebäude handelt, dies ergibt aus der Legaldefinition.
Ein unrechtmäßiger Überbau muss nicht geduldet werden, da dieser unter Vorsatz und grober Fahrlässigkeit errichtet wurde. Der Eigentümer des überbauten Grundstücks kann den Abriss bzw. die Beseitigung verlangen oder auf eine reale Teilung bestehen.
Überbau durch nachträgliche Wärmedämmung, was ist zu tun?
In Bezug auf die nachträgliche Wärmedämmung gibt es von den Bundesländern Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Thüringen auf den Überbau eine Sonderregelung. Es ist empfehlenswert in das jeweilig gültige Nachbarschaftsgesetz des Landes Einsicht zu nehmen.
In Baden – Württemberg ist die Legaldefinition im Nachbarrechtsgesetz NRG § 7c vorzufinden.
§ 7 c Überbau durch Wärmedämmung
1) Eigentümer und Nutzungsberechtigte eines Grundstücks haben zu dulden, dass eine Wärmedämmung, die nachträglich auf die Außenwand eines an der Grundstücksgrenze stehenden Gebäudes aufgebracht wurde, sowie die mit dieser in Zusammenhang stehenden untergeordneten Bauteile auf das Grundstück übergreifen, soweit und solange
- diese die Benutzung des Grundstücks nicht oder nur geringfügig beeinträchtigen und eine zulässige beabsichtigte Nutzung des Grundstücks nicht oder nur geringfügig behindern und
- die übergreifenden Bauteile nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften zulässig oder zugelassen sind.
Eine nur geringfügige Beeinträchtigung im Sinne von Satz 1 Nummer 1 liegt insbesondere dann nicht vor, wenn die Überbauung die Grenze zum Nachbargrundstück in der Tiefe um mehr als 0,25 m überschreitet. Die Duldungspflicht besteht nur, wenn im Zeitpunkt der Anbringung der Wärmedämmung eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere, die Belange der Eigentümer beziehungsweise Nutzungsberechtigten schonendere Weise mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden konnte.
(2) Die Duldungspflicht nach Absatz 1 ist ausgeschlossen, wenn
- die Errichtung des betroffenen Gebäudes an der Grundstücksgrenze öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht, es sei denn, der jeweilige Eigentümer beziehungsweise Nutzungsberechtigte des überbauten Grundstücks kann sich hierauf nach den Vorschriften des öffentlichen Rechts nicht oder nicht mehr berufen, oder
- die Anbringung einer Wärmedämmung mit zumindest entsprechender räumlicher Ausdehnung bereits im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes üblich war.
(3) Den Eigentümern und dinglich Nutzungsberechtigten des überbauten Grundstücks ist ein angemessener Ausgleich in Geld zu leisten. Soweit nichts anderes vereinbart wird, gelten § 912 Absatz 2 und §§ 913 und 914 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) entsprechend.
(4) Eigentümer und Nutzungsberechtigte des überbauten Grundstücks können verlangen, dass die Eigentümer des durch den Wärmeschutzüberbau begünstigten Grundstücks die gedämmte Fassade in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten.
(5) Die Veranlasser des Überbaus haben den Eigentümern oder Nutzungsberechtigten des überbauten Grundstücks den durch den Überbau entstehenden Schaden ohne Rücksicht auf Verschulden zu ersetzen. Veranlassern stehen Eigentümer des durch den Wärmeschutzüberbau begünstigten Grundstücks gleich, wenn sie den Überbau zwar nicht veranlasst haben, ihn aber dulden.
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