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Du bist hier: Startseite1 / Überbau

Inhaltsverzeichnis:

  • Überbau | Duldungspflicht | Immobilienbewertung
    • Was ist ein Überbau bzw. Nachbarrecht?
    • Welchen Schadensersatz kann ich bei Überbau gemäß BGB geltend machen?
    • Überbau durch nachträgliche Wärmedämmung, was ist zu tun?

Überbau | Duldungspflicht | Immobilienbewertung

Überbau und Duldungspflicht gemäß §§ 912 – 916 BGB.

§ 912 BGB
(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
(2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.
§ 913 BGB
(1) Die Rente für den Überbau ist dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks von dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstücks zu entrichten.
(2) Die Rente ist jährlich im Voraus zu entrichten.
§ 914 BGB
(1) Das Recht auf die Rente geht allen Rechten an dem belasteten Grundstück, auch den älteren, vor. Es erlischt mit der Beseitigung des Überbaus.
(2) Das Recht wird nicht in das Grundbuch eingetragen. Zum Verzicht auf das Recht sowie zur Feststellung der Höhe der Rente durch Vertrag ist die Eintragung erforderlich.
(3) Im Übrigen finden die Vorschriften Anwendung, die für eine zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehende Reallast gelten.
§ 915 BGB
(1) Der Rentenberechtigte kann jederzeit verlangen, dass der Rentenpflichtige ihm gegen Übertragung des Eigentums an dem überbauten Teil des Grundstücks den Wert ersetzt, den dieser Teil zur Zeit der Grenzüberschreitung gehabt hat. Macht er von dieser Befugnis Gebrauch, so bestimmen sich die Rechte und Verpflichtungen beider Teile nach den Vorschriften über den Kauf.
(2) Für die Zeit bis zur Übertragung des Eigentums ist die Rente fortzuentrichten.
§916 BGB
Wird durch den Überbau ein Erbbaurecht oder eine Dienstbarkeit an dem Nachbargrundstück beeinträchtigt, so finden zugunsten des Berechtigten die Vorschriften der §§ 912 bis 914 entsprechende Anwendung.
Bei der Immobilienbewertung bzw. Wertermittlung kann durch den Überbau eine erhebliche Wertminderung in Abzug gebracht werden.
überbau duldungspflicht § 912 bgb

Was ist ein Überbau bzw. Nachbarrecht?

Beim Überbau handelt es sich um eine privatrechtliche Beschränkung des Grundeigentums gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch. Die Legaldefinition ist in §§ 912 – 916 BGB vorzufinden.

Es wird nach drei Formen des Überbaus unterschieden, es kommt darauf nicht an, ob dieser unter der Erdoberfläche, auf der Erdoberfläche oder im Luftraum des Gebäudes besteht.

  • rechtmäßiger Überbau
  • unrechtmäßiger Überbau
  • unbeabsichtigten und entschuldigten Überbau

Welchen Schadensersatz kann ich bei Überbau gemäß BGB geltend machen?

Sofern ein rechtmäßiger Überbau besteht, ohne Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, steht dem Eigentümer des überbauten Grundstücks eine Geldrente zu. Der Überbau ist zu dulden, sofern es sich um ein nur schwer versetzbares und auf Dauer errichtetes Gebäude handelt, dies ergibt aus der Legaldefinition.

Ein unrechtmäßiger Überbau muss nicht geduldet werden, da dieser unter Vorsatz und grober Fahrlässigkeit errichtet wurde. Der Eigentümer des überbauten Grundstücks kann den Abriss bzw. die Beseitigung verlangen oder auf eine reale Teilung bestehen.

Überbau durch nachträgliche Wärmedämmung, was ist zu tun?

In Bezug auf die nachträgliche Wärmedämmung gibt es von den Bundesländern Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Thüringen auf den Überbau eine Sonderregelung. Es ist empfehlenswert in das jeweilig gültige Nachbarschaftsgesetz des Landes Einsicht zu nehmen.

In Baden – Württemberg ist die Legaldefinition im Nachbarrechtsgesetz NRG § 7c vorzufinden.

§ 7 c Überbau durch Wärmedämmung

1) Eigentümer und Nutzungsberechtigte eines Grundstücks haben zu dulden, dass eine Wärmedämmung, die nachträglich auf die Außenwand eines an der Grundstücksgrenze stehenden Gebäudes aufgebracht wurde, sowie die mit dieser in Zusammenhang stehenden untergeordneten Bauteile auf das Grundstück übergreifen, soweit und solange

  1. diese die Benutzung des Grundstücks nicht oder nur geringfügig beeinträchtigen und eine zulässige beabsichtigte Nutzung des Grundstücks nicht oder nur geringfügig behindern und
  2. die übergreifenden Bauteile nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften zulässig oder zugelassen sind.

Eine nur geringfügige Beeinträchtigung im Sinne von Satz 1 Nummer 1 liegt insbesondere dann nicht vor, wenn die Überbauung die Grenze zum Nachbargrundstück in der Tiefe um mehr als 0,25 m überschreitet. Die Duldungspflicht besteht nur, wenn im Zeitpunkt der Anbringung der Wärmedämmung eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere, die Belange der Eigentümer beziehungsweise Nutzungsberechtigten schonendere Weise mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden konnte.

(2) Die Duldungspflicht nach Absatz 1 ist ausgeschlossen, wenn

  1. die Errichtung des betroffenen Gebäudes an der Grundstücksgrenze öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht, es sei denn, der jeweilige Eigentümer beziehungsweise Nutzungsberechtigte des überbauten Grundstücks kann sich hierauf nach den Vorschriften des öffentlichen Rechts nicht oder nicht mehr berufen, oder
  2. die Anbringung einer Wärmedämmung mit zumindest entsprechender räumlicher Ausdehnung bereits im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes üblich war.

(3) Den Eigentümern und dinglich Nutzungsberechtigten des überbauten Grundstücks ist ein angemessener Ausgleich in Geld zu leisten. Soweit nichts anderes vereinbart wird, gelten § 912 Absatz 2 und §§ 913 und 914 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) entsprechend.

(4) Eigentümer und Nutzungsberechtigte des überbauten Grundstücks können verlangen, dass die Eigentümer des durch den Wärmeschutzüberbau begünstigten Grundstücks die gedämmte Fassade in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten.

(5) Die Veranlasser des Überbaus haben den Eigentümern oder Nutzungsberechtigten des überbauten Grundstücks den durch den Überbau entstehenden Schaden ohne Rücksicht auf Verschulden zu ersetzen. Veranlassern stehen Eigentümer des durch den Wärmeschutzüberbau begünstigten Grundstücks gleich, wenn sie den Überbau zwar nicht veranlasst haben, ihn aber dulden.

Sollten Sie einen Überbau bei Ihrer Immobilie festgestellt haben, kontaktieren Sie uns. In einem gemeinsamen Telefongespräch kann man die Thematik in Bezug auf die Wertermittlung besprechen. Unverbindlich und kostenfrei.

Die auf der Homepage zur Verfügung gestellten Informationen dienen dem unverbindlichen Informationszweck und stellen keine Rechtsberatung oder Steuerberatung im eigentlichen Sinne dar.

Kontakt:

Stephen Eifler REV

ImmoWertReal |
Sachverständigenbüro für Immobilienwertermittlung

Westliche Ringstraße 30
74925 Epfenbach

Telefon: 07263 – 4007640
E-Mail: ed.la1679740275ertre1679740275wommi1679740275@liam1679740275

Termine nach Vereinbarung möglich!

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Tätigkeitsbereich:

– Verkehrswertgutachten

– Kurzbewertung

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Wo sind wir tätig?

Brühl, Bruchsal, Dossenheim, Edingen-Neckarhausen, Eberbach, Eppelheim, Heidelberg, Hemsbach, Heppenheim, Hockenheim, Karlsruhe, Ketsch, Kraichtal, Ladenburg, Leimen, Ludwigshafen am Rhein, Mannheim, Mosbach, Neckargemünd, Nußloch, Oftersheim, Östringen,  Plankstadt, Pfungstadt, Rauenberg, Sandhausen, Schriesheim, Schwetzingen, Sinsheim, Speyer, St. Leon-Rot, Waghäusel, Walldorf, Weinheim, Wiesloch.

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