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Bodenrichtwert | Bodenrichtwertkarte
Bodenrichtwert gemäß §196 BauGB
(1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln.
(2) Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung oder dem letzten sonstigen Feststellungszeitpunkt für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet.
(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.
Was ist der Bodenrichtwert?
Mit dem Bodenrichtwert werden durchschnittliche Lagewerte in den fest definierten Zonen, den Richtwertzonen, bei gleicher Nutzung, definiert. Der Gutachterausschuss ermittelt alle zwei Jahre zu einem Stichtag die Bodenrichtwerte aller Nutzungsarten aus Kaufpreisen. Es werden u.a. Wohnbauflächen, Gewerbeflächen, landwirtschaftlich und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke herangezogen, diese sind fiktiv unbebaut oder es handelt sich um unbebaute Grundstücke. Viele Gutachterausschüsse stellen die Bodenrichtwerte in einer Bodenrichtwertkarte oder Bodenrichtwerttabelle oder auch online über BORIS – Bodenrichtwertinformationssystem zur Verfügung. Der Bodenrichtwert wird pro Quadratmeter (m²) angegeben.
Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
Der Gutachterausschuss ermittelt den Bodenrichtwert gemäß §196 BauGB sowie in Baden – Württemberg in Verbindung mit § 12 der Gutachterausschussverordnung (GuAVO). Die Legaldefinition des Gutachterausschusses ist in § 192 BauGB und die Aufgaben in § 193 BauGB vorzufinden. Der Bodenrichtwert wird aus den durchschnittlichen Kaufpreisen von Grundstücken, der Kaufpreissammlung, welche nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen, abgeleitet. Der ermittelte Richtwert wird dann in Richtwertkarten, Richtwerttabellen oder Richtwertverzeichnissen dargestellt. Bei Abweichungen des Grundstücks von den wertbeeinflussenden Merkmalen, Erschließungszustand, Geschossflächenzahl (GFZ), Grundflächenzahl (GRZ), allgemeinen Eigenschaften des Bauplatzes, Art und Maß der baulichen Nutzung, die Lage des betreffenden Gebiets, Grundstücksgestalt, Umwelteinflüsse oder Bodenbeschaffenheit des Bodenrichtwertgrundstücks ist eine Anpassung erforderlich. Teilweise stellt der Gutachterausschuss für die Anpassung Umrechnungskoeffizienten oder Vergleichsfaktoren zur Verfügung. Ein Immobiliengutachter für Immobilienbewertung kann Ihnen bei der Anpassung behilflich sein.
Was ist eine Bodenrichtwertkarte?
Wie bereits im ersten Abschnitt zur grundlegenden Erläuterung des Bodenrichtwerts erwähnt, ermittelt der Gutachterausschuss alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag, den Bodenrichtwert. Die Stichtage sind meist um den Jahreswechsel definiert, 1. Januar oder 31. Dezember. Hat der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte abgeleitet, werden diese in die Bodenrichtwertkarte mit den entsprechenden Merkmalen eingetragen. Diese Merkmale können die bauliche Nutzung, Bauweise, Geschossflächenzahl (GFZ), Grundstückstiefe, Grundstücksgröße, Anzahl der Vollgeschosse und weitere sein. Die Aufzählung ist nicht abschließend. Die Bodenrichtwertkarte wird vom zuständigen Gutachterausschuss kostenpflichtig zur Verfügung gestellt, teilweise ist die Information kostenfrei. Die Richtwertkarten können bei vielen Bundesländern über BORIS – Bodenrichtwertinformationssystem eingesehen werden. Hierzu ist die Angabe der Ortsname, Straße und Hausnummer oder Ortsname und die Flurstücksnummer notwendig.
Anbei haben wir für Sie eine Auswahl der Bundesländer zusammengestellt, welche das Bodenrichtwertinformationssystem und GEOPORTALE anbieten.
Bodenrichtwerte:
- Bodenrichtwerte Baden-Württemberg
- Bodenrichtwerte Bayern
- Bodenrichtwerte Berlin
- Bodenrichtwerte Brandenburg
- Bodenrichtwerte Bremen
- Bodenrichtwerte Hamburg
- Bodenrichtwerte Hessen
- Bodenrichtwerte Mecklenburg-Vorpommern
- Bodenrichtwerte Niedersachsen
- Bodenrichtwerte Nordrhein-Westfalen
- Bodenrichtwerte Rheinland-Pfalz
- Bodenrichtwerte Saarland
- Bodenrichtwerte Sachsen
- Bodenrichtwerte Sachsen-Anhalt
- Bodenrichtwerte Schleswig-Holstein
- Bodenrichtwerte Thüringen
BORIS, Geoportale, Gutachterausschüsse:
- GEOPORTAL Baden-Württemberg
- BORIS Bayern
- Gutachterausschuss Berlin
- BORIS Brandenburg
- Gutachterausschuss Bremen
- BORIS Hamburg
- BORIS Hessen
- GEOPORTAL Mecklenburg-Vorpommern
- BORIS Niedersachsen
- BORIS Nordrhein-Westfalen
- BORIS Rheinland-Pfalz
- GEOPORTAL Saarland
- BORIS Sachsen
- BORIS Sachsen-Anhalt
- Gutachterausschüsse Schleswig-Holstein
- BORIS Thüringen
Bodenrichtwert und Immobilienverkauf
Lage, Lage, Lage, diese besteht aus Mikrolage und Makrolage, der Bodenrichtwert nimmt hier einen besonderen Stellenwert, bei der Immobilienbewertung und beim Immobilienverkauf, ein.
Umso besser die Lage, umso wertbeständiger das Grundstück!
Der Bodenrichtwert hat zumeist einen erheblichen Anteil am Verkaufspreis der Immobilie, insbesondere in den Big Seven, Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf. Das errichtete Gebäude verliert über die Zeit an Wert, sofern keine Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen durchgeführt werden. Die Alterswertminderung steht im Zusammenhang mit der Restnutzungsdauer der Immobilie. Umso kürzer die Restnutzungsdauer, desto niedriger ist der Wert der Immobilie im Verhältnis zur Gesamtnutzungsdauer. Dies ist eine sehr vereinfachte Aussage, um dies leicht und verständlich zu erklären. Die Restnutzungsdauer hängt von vielen Faktoren ab, diese kann nur von einem erfahrenen Immobiliensachverständigen mit profunder Fach- und Sachkunde geschätzt werden.
Auch wenn Sie in dem Bodenrichtwertinformationssystem und den Geoportalen der Bundesländer die Bodenrichtwerte einsehen können, sollten Sie auf die Expertise eines erfahrenen Immobiliengutachters oder Immobiliensachverständigen nicht verzichten.
Was ist der Bodenwert?
Eine Legaldefinition zum Bodenwert gibt es nicht, in der Immobilienwertermittlungsverordnung- ImmoWertV wird die Ermittlung des Bodenwerts definiert, jedoch nicht die des Begriffs. Gleichwohl ist der Wert des Bodens von mehreren Faktoren abhängig, von Bodenschätzen, Bodenverunreinigungen – den Altlasten und der Nutzbarkeit des Bodens – den Rechten und Lasten.
Die auf der Homepage zur Verfügung gestellten Informationen dienen dem unverbindlichen Informationszweck und stellen keine Rechtsberatung oder Steuerberatung im eigentlichen Sinne dar.