Der Sinn des Vorkaufsrecht besteht darin, dass der Vorkaufsberechtigte, das Recht eingeräumt bekommt, seine Option auszuüben und somit vor dem Dritten kaufen darf.
In der Immobilienbewertung sind Vorkaufsrechte auf den Einzelfall bezogen zu betrachten. Bei der Beleihungswertermittlung ist ebenfalls auf den Einzelfall abzustellen. Die Höhe des Abschlags wird nach Marktwert und Beleihungswert differenziert.
Um das Vorkaufsrecht ausüben zu können, muss die Voraussetzung hierfür eintreten. Diese ist per Legaldefinition in § 463 BGB geregelt. Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.
Was ist ein Vorkaufsrecht?
Verkauft der Eigentümer an einen Dritten, so gewährt das Vorkaufsrecht dem Berechtigten, dass er in den Kaufvertrag eintreten darf. Um in den Kaufvertrag eintreten zu dürfen, besitzt der Vorkaufsberechtigte eine Frist von zwei Monaten. Diese Frist ist jedoch nur bei Grundstücken gültig. Der Berechtigte wird vom Notar über die Beurkundung informiert, jedoch nur beim dinglichen Vorkaufsrecht. Der Vorkaufsberechtigte kann zu den selben Bedingungen in den Kaufvertrag eintreten, die dem Dritten gewährt und rechtswirksam vereinbart wurden.
Bei Erbfolge, Schenkung und Tausch ist das Vorkaufsrecht nicht wirksam!
Grundsätzlich sollte zwischen vertraglichen, hierunter fallen schuldrechtliche und dingliche Vorkaufsrechte, und gesetzlichen Vorkaufsrechten unterschieden werden.
Welche Arten des Vorkaufsrechts gibt es?
Schuldrechtliches Vorkaufsrecht
Für das schuldrechtliche Vorkaufsrecht sind die Legaldefinitionen in §§ 463 – 473 BGB zu finden. Dieses gilt für bewegliche und unbewegliche Sachen. Es handelt sich um einen privatrechtlichen Vertrag, welcher zwischen dem Eigentümer und dem Vorkaufsberechtigten gilt. Soll für ein Grundstück ein Vorkaufsrecht gewährt werden, so gilt hier die Ausnahme, dass für dieses eine notarielle Beurkundung erforderlich ist, obwohl ein privatschriftlicher Vertrag geschlossen wird.
Dingliches Vorkaufsrecht
Für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte kann nur das dingliche Vorkaufsrecht vereinbart werden. Die Legaldefinition ist in §§ 1094 – 1104 BGB zu finden. Sobald die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist, gilt diese als Vormerkung. Hieraus kann der Vorkaufsberechtigte die Rückübertragung des Grundstücks verlangen.
Das dingliche Vorkaufsrecht ist nicht vererbbar, außer es wurde im Grundbuch eingetragen!
Gesetzliches Vorkaufsrecht
Öffentlich-rechtliche Institutionen | Gemeinde und Kommunen
Das gesetzliche Vorkaufsrecht betrifft öffentlich-rechtliche Institutionen als Gemeinde und Kommunen, Mieter einer Wohnung, Miterben sowie das Reichssiedlungs- und Reichsheimstättengesetz.
Mit dem gesetzlichen Vorkaufsrecht wird meist die Gemeinde in Verbindung gebracht, die Legaldefinition ist in § 24 BauGB zu finden:
Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,
- in einem Umlegungsgebiet,
- in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
- im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
- im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
- in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, sowie
- in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten.
Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der öffentlichen Auslegung ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
Vorkaufsrecht für Mieter einer Wohnung
Der Mieter besitzt ein Recht des Vorkaufs, die Legaldefinition ist in § 577 BGB zu finden:
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Vorkaufsrecht für Miterben
Dem Miterben steht ebenfalls ein Vorkaufsrecht zu, die Legaldefinition ist in §§ 2034 – 2035 BGB zu finden:
§ 2034 BGB
(1) Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, so sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt.
(2) Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt zwei Monate. Das Vorkaufsrecht ist vererblich.
§ 2035 BGB
(1) Ist der verkaufte Anteil auf den Käufer übertragen, so können die Miterben das ihnen nach § 2034 dem Verkäufer gegenüber zustehende Vorkaufsrecht dem Käufer gegenüber ausüben. Dem Verkäufer gegenüber erlischt das Vorkaufsrecht mit der Übertragung des Anteils.
(2) Der Verkäufer hat die Miterben von der Übertragung unverzüglich zu benachrichtigen.
Vorkaufsrecht nach Reichssiedlungsgesetz
Dem gemeinnützigen Siedlungsunternehmen steht ebenfalls ein Vorkaufsrecht zu, die Legaldefinition ist in § 4 RSiedlG zu finden.
Das Vorkaufsrecht ist an verschiedene Bedingungen geknüpft, welche erfüllt sein müssen, damit das gemeinnützige Siedlungsunternehmen das Vorkaufsrecht ausüben darf. Sofern eine landwirtschaftliche Fläche, diese kann auch Moorland oder Ödland sein, von über zwei Hektar zum Verkauf angeboten wird und eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz GrdstVG bedarf, kann das gemeinnützige Siedlungsunternehmen in den Kaufvertrag eintreten.
Wo wird das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen?
Das Vorkaufsrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs dinglich eingetragen.
Wann erlischt ein Vorkaufsrecht?
Das Vorkaufsrecht im Grundbuch erlischt, sofern folgende Bedingungen eingetreten sind:
- Ausübungsfrist verstreicht gemäß § 469 BGB
- Durch Zwangsversteigerung gemäß § 471 BGB
- Vorkaufsberechtigter stirbt gemäß § 473 BGB
- Grundbuchänderung wird durchgeführt zwischen beiden Parteien gemäß § 19 GBO (Grundbuchordnung)
- Eintragung wurde gegenstandslos gemäß § 87 GBO (Grundbuchordnung)